PALANGKA RAYA, folitimes.id – Polemik kenaikan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) di Kota Palangka Raya mulai menjadi perhatian publik setelah seorang warga mengeluhkan lonjakan nilai tanah miliknya hingga lebih dari tiga kali lipat dalam kurun waktu empat tahun terakhir.
Warga tersebut, Pdt. Kris Jhon Naptali, menyampaikan keberatan atas penetapan NJOP tanah miliknya yang berada di Jalan Alson III Gang Makmur Lanjutan, Kelurahan Bukit Tunggal, Kecamatan Jekan Raya.
Menurut Kris, saat membeli tanah tersebut pada 2019, pemerintah menetapkan NJOP sebesar Rp36 ribu per meter persegi.
Namun sejak penerapan kebijakan baru pada 2023, nilai tersebut berubah menjadi Rp160 ribu per meter persegi atau naik sekitar 344 persen.
Kenaikan itu berdampak langsung terhadap besaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang harus dibayarkan setiap tahun.
Selain itu, nilai tersebut juga mempengaruhi biaya pengurusan hak atas tanah melalui Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
“Saya bukan menolak membayar pajak. Tetapi saya berharap pemerintah menetapkan NJOP secara rasional dan sesuai kondisi riil di lapangan,” tulis Kris dalam surat terbukanya.
PBB dan BPHTB Ikut Naik
Kris menyebut PBB yang sebelumnya sekitar Rp86 ribu per tahun meningkat menjadi sekitar Rp384 ribu per tahun setelah penyesuaian NJOP dilakukan.
Ia juga mengaku mengurungkan niat meningkatkan status tanah menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) karena BPHTB yang harus dibayar mencapai sekitar Rp19,2 juta.
Menurut dia, nilai tersebut belum mencerminkan kondisi pasar yang sebenarnya.
Ia mengaku telah beberapa kali menawarkan tanah tersebut dengan harga sekitar Rp50 ribu per meter persegi, namun hingga kini belum menemukan pembeli.
| Komponen | Sebelum | Sesudah |
|---|---|---|
| NJOP per meter persegi | Rp36.000 | Rp160.000 |
| Persentase kenaikan | – | 344% |
| PBB Tahunan | Rp86 ribu | Rp384 ribu |
| Estimasi BPHTB SHM | – | Rp19,2 juta |
Bapenda Jelaskan Dasar Penetapan NJOP
Menanggapi persoalan tersebut, Kepala Bidang terkait di Badan Pendapatan Daerah Kota Palangka Raya, Emi Abriani, menjelaskan bahwa pemerintah tidak menetapkan NJOP berdasarkan harga penawaran atau harga yang diinginkan pemilik lahan.
Menurut Emi, pemerintah menggunakan pendekatan Zona Nilai Tanah (ZNT) yang dibentuk berdasarkan transaksi riil yang tercatat dalam administrasi pemerintah daerah.
“Penetapan NJOP mengacu pada transaksi BPHTB, perkembangan kawasan, aksesibilitas wilayah, dan karakteristik lingkungan sekitar,” ujar Emi kepada media.
Transaksi Tahun 2021-2022 Menjadi Acuan
Emi menjelaskan bahwa pemerintah menggunakan transaksi BPHTB yang terjadi pada tahun 2021 hingga 2022 sebagai dasar pembentukan zona nilai tanah di kawasan tersebut.
Wilayah pembanding yang digunakan meliputi Jalan Mahir Mahar, Jalan Alson I, dan Jalan DA Tawa.
Dari transaksi tersebut terbentuk Zona Nilai Tanah kode CC dengan nilai sebesar Rp160 ribu per meter persegi.
Nilai tersebut kemudian menjadi acuan bagi objek pajak yang berada dalam zona dengan karakteristik serupa.
| Wilayah Acuan | Dasar Penilaian | Nilai ZNT |
|---|---|---|
| Jalan Mahir Mahar | Transaksi BPHTB 2021-2022 | Rp160.000/m² |
| Jalan Alson I | Transaksi BPHTB 2021-2022 | Rp160.000/m² |
| Jalan DA Tawa | Transaksi BPHTB 2021-2022 | Rp160.000/m² |
| Jalan Alson III Gang Makmur Lanjutan | Mengikuti zona pembanding | Rp160.000/m² |
NJOP Tidak Selalu Sama dengan Harga Pasar
Emi menegaskan bahwa NJOP tidak selalu identik dengan harga jual aktual di lapangan.
Menurut dia, perbedaan tersebut dapat terjadi karena setiap objek memiliki kondisi yang berbeda meskipun berada dalam satu zona administrasi.
Faktor yang mempengaruhi antara lain akses menuju lokasi, kedekatan dengan jalan utama, infrastruktur pendukung, dan perkembangan kawasan sekitar.
| Faktor | Pengaruh |
|---|---|
| Dekat jalan utama | ⬆ Meningkatkan nilai tanah |
| Akses jalan aspal | ⬆ Meningkatkan nilai tanah |
| Masuk gang atau jalan tanah | ⬇ Menurunkan nilai tanah |
| Kawasan belum berkembang | ⬇ Menurunkan nilai tanah |
Pemkot Buka Peluang Evaluasi
Meski demikian, Pemerintah Kota Palangka Raya membuka peluang evaluasi apabila terdapat objek pajak yang dinilai tidak lagi mencerminkan kondisi riil di lapangan.
Emi mengatakan Bapenda telah menerima permohonan keberatan dari wajib pajak dan akan melakukan penelitian administrasi serta survei lapangan.
Tim akan memeriksa kondisi akses jalan, perkembangan kawasan, infrastruktur pendukung, transaksi terbaru di sekitar objek, serta kesesuaian dengan Zona Nilai Tanah yang berlaku.
Begini Cara Pemerintah Menghitung NJOP
Secara umum, pemerintah menghitung NJOP menggunakan luas tanah dan nilai tanah per meter persegi yang berlaku pada zona tertentu.
Rumus dasarnya adalah:
Nilai ZNT = Rp160.000/m²
1.000 × Rp160.000 = Rp160.000.000
Bapenda Pastikan Proses Berjalan Transparan
Emi memastikan seluruh proses evaluasi akan berjalan sesuai ketentuan yang berlaku dan mempertimbangkan kondisi riil objek pajak di lapangan.
“Pemerintah membuka ruang bagi masyarakat untuk menyampaikan keberatan apabila terdapat ketidaksesuaian antara NJOP dan kondisi lapangan,” katanya.
Bapenda Kota Palangka Raya juga menegaskan bahwa seluruh proses penanganan permohonan keberatan tersebut mengacu pada ketentuan Peraturan Wali Kota Palangka Raya Nomor 15 Tahun 2025 tentang Cara Perhitungan dan Persentase Besaran Nilai Jual Objek Pajak Sektor Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan serta Peraturan Wali Kota Palangka Raya Nomor 19 Tahun 2025 tentang Pedoman Umum Pelaksanaan Pemungutan Pajak Daerah.
Sesuai ketentuan yang berlaku, pemerintah daerah akan menerbitkan keputusan atas permohonan wajib pajak paling lambat enam bulan sejak permohonan diterima secara resmi pada 2 Juli 2026.
Bapenda Kota Palangka Raya mengimbau masyarakat agar memanfaatkan kanal pelayanan resmi apabila memiliki pertanyaan, kendala, maupun keberatan terkait penetapan pajak daerah.
Bapenda juga memastikan setiap permohonan akan diproses sesuai prosedur yang berlaku dengan mengedepankan prinsip transparansi, akuntabilitas, kepastian hukum, serta keadilan bagi seluruh wajib pajak di Kota Palangka Raya.
